Acheter un bien immobilier : les bons plans et les pièges à éviter

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Acheter un bien immobilier

Acheter un bien immobilier. Devenir propriétaire et se sentir enfin chez soi est un rêve partagé par beaucoup. Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison à moindre coût et sans mauvaise surprise ? Voici tous nos conseils pour concrétiser votre projet et réaliser un investissement sûr.

Les précautions à prendre avant d’acheter

Pour éviter certains pièges éventuels, voici les démarches essentielles à la réussite de votre achat.

Définissez votre budget

Une fois vos critères listés puis priorisés (type de bien, nombre de pièces, localisation, exposition, desserte par les transports en commun…), vous pourrez vous faire une idée du coût de votre future acquisition en parcourant différentes annonces. Si vous optez pour de l’ancien, ajoutez un budget travaux au prix affiché, ainsi que les frais de notaire. Pensez également à intégrer les charges de copropriété dans votre budget.
Si vous réalisez un emprunt pour acquérir votre bien immobilier, comptez un remboursement équivalent à environ un tiers de vos revenus. En effet, le taux d’endettement retenu par les banques est de 33 %.

Les points essentiels à contrôler

Le prix de vente est la première chose à comparer. Il doit correspondre à peu près aux prix du secteur pour un bien équivalent, avant négociation. Méfiez-vous donc d’une offre trop basse.

Si vous passez par un particulier pour éviter des frais d’agence, vérifiez également le contenu et la validité des diagnostics immobiliers obligatoires. Il ne faut pas oublier de consulter les PV des assemblées générales de copropriété avant l’acquisition de votre bien, Cela permet de savoir quels travaux ont été réalisés et lesquels sont prévus. Enfin, ne payez pas directement le vendeur puisque la vente se fera obligatoirement devant le notaire, même si vous achetez à un particulier.

Il est recommandé de visiter plusieurs biens pour pouvoir comparer. Si vous avez un coup de cœur pour un logement, effectuez plusieurs visites, à différents moments de la journée, et interrogez le voisinage sur la présence d’éventuelles nuisances. Si possible, faites le tour du bien avec un ou plusieurs experts, sans oublier les parties communes, le parking, la cave. Au sein du logement, contrôlez en priorité l’état et le bon fonctionnement de l’installation électrique, de la plomberie, des sanitaires, ou encore de la chaudière, et vérifiez la présence ou non de traces d’humidité.

En cas de vices cachés (amiante, mérule, termites…), vous pourrez obtenir réparation ou faire annuler la vente. De même, une fois signé le compromis de vente, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours.

Des bons plans pour acheter à prix réduit

Réduisez les frais de notaire

Les frais d’acquisition s’élèvent entre 2 à 3 % du montant total de la transaction pour l’achat d’un bien neuf et de 7 à 8% pour un bien ancien. Une astuce pour réduire la facture du notaire consiste à séparer l’immobilier des biens mobiliers. Il vous faudra estimer la valeur des équipements du logement, tels que la cuisine équipée, la chaudière etc. et la faire figurer dans la promesse de vente. Les frais de notaire ne s’appliquent en effet que sur l’immobilier. En outre, si vous avez recours à une agence, vous pouvez déduire les frais d’agence en les réglant directement à cette dernière. N’hésitez pas à réaliser des simulations en ligne.

Achetez votre bien aux enchères

On n’y pense pas forcément, mais certains biens immobiliers (saisies, biens successoraux, biens de l’État) sont vendus aux enchères par le biais des notaires, des tribunaux ou de l’administration des Domaines. Cette démarche peut vous permettre de réaliser des économies substantielles (entre 15 à 35 % de réduction). Le jour de la vente, vous devrez déposer un chèque de 10 à 20 % de la mise à prix, que vous récupérerez si vous n’emportez pas l’enchère.

Pour les ventes judiciaires devant le tribunal, vous devrez être représenté par un avocat. Pour les ventes notariales, c’est à vous seul de porter votre enchère, à voix haute. Les sites d’annonces légales recensent les biens proposés aux enchères, ainsi que les sites : Juri-encheres, Immobilier.notaires ou Encheres-domaine.gouv.fr

Misez sur l’ancien

Si vous êtes bricoleur ou connaissez de bons artisans, il est en général plus intéressant financièrement d’acheter un bien ancien. Vous pourrez le rénover. Moins attractif, ce type de bien attire moins de concurrents et offre donc plus de marge dans les négociations. De plus, vous pouvez bénéficier, sous conditions, d’aides financières, de réductions d’impôts, et du prêt à taux zéro si vous êtes primo-accédant. Calculez votre éligibilité.

Optez pour un bien atypique

Si vous êtes prêt à réaliser des travaux et que vous savez faire preuve d’imagination, investir dans une ancienne usine, un grand magasin ou un bâtiment agricole peut vous revenir moins cher tout en vous faisant bénéficier d’une surface plus généreuse.

Achetez en viager

Les logements en viager bénéficient souvent d’une décote et peuvent être avantageux. Cela peut prendre du temps dans certains cas. Le principe ? Un propriétaire vend son bien, qu’il continue généralement d’habiter. En échange vous lui versez une rente mensuelle jusqu’à son décès.

Créez une SCI

En optant pour la création d’une société civile immobilière, vous augmentez vos possibilités d’investissement. En effet, en vous associant avec d’autres personnes (conjoint, famille, amis…), vous bénéficiez d’apports supplémentaires et de capacités d’emprunt plus importantes. De plus, vous pouvez partager les charges et les coûts liés au(x) bien(s) immobilier(s).

Si vous hésitez encore sur la forme à adopter pour votre achat, consultez nos autres articles sur les possibilités de financement de votre investissement immobilier.

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